La mayoría de la información que circula en español sobre este tema es de dos tipos: la que promete cosas que no son ciertas, y la que está escrita en inglés para contadores. Este artículo es lo que le explico a un cliente que vive fuera de Estados Unidos, no tiene declaración de renta aquí, y quiere comprar una propiedad para rentarla.
Antes de nada, la aclaración más importante, porque es donde más gente sale lastimada.
Comprar una propiedad en Estados Unidos no da residencia, ni visa, ni ninguna ventaja migratoria. No hay excepción. El programa EB-5, que es el que suele confundirse con esto, excluye expresamente, según USCIS, comprar u operar una vivienda personal. Si alguien le ofrece una propiedad insinuando lo contrario, esa es toda la información que usted necesita sobre esa persona.
Dicho eso: sí, un comprador extranjero sin residencia y sin historial de crédito en Estados Unidos puede comprar y puede financiar. Así funciona.
El préstamo DSCR: la que califica es la propiedad, no usted
Un préstamo DSCR (Debt Service Coverage Ratio) es un préstamo de inversión en el que el prestamista no evalúa su declaración de renta de Estados Unidos —que usted no tiene— sino si la renta que produce la propiedad cubre el pago mensual.
La cuenta es sencilla:
DSCR = renta mensual ÷ pago mensual total (capital, intereses, impuestos de propiedad, seguro y cuota de asociación)
Un DSCR de 1.0 significa que la renta cubre exactamente el pago. Por debajo de 1.0, la propiedad no se paga sola y usted tendría que completar la diferencia cada mes.
Condiciones que estamos viendo en septiembre de 2026
Estas son las condiciones que un prestamista con el que trabajamos confirmó para un comprador extranjero. Varían de un prestamista a otro, cambian con el mercado y deben confirmarse caso por caso; no son una oferta de crédito:
- Financiamiento de hasta el 70% del precio — es decir, alrededor de un 30% de entrada, más costos de cierre
- Monto mínimo de préstamo: $100,000
- DSCR mínimo de 1.1: la renta debe cubrir el pago con un 10% de holgura
- Comunidades de 55 años o más: aceptadas, si la asociación aprueba al comprador
Cómo se mueve la cuenta (ejemplo con números redondos, no es una propiedad real)
Por eso la conversación seria empieza cuando hay una propiedad concreta con sus números reales sobre la mesa, no antes.
Qué documentos le van a pedir
Para una precalificación como comprador extranjero, lo habitual es:
- Copia del pasaporte
- Dos meses de estados de cuenta que muestren los fondos destinados a la compra
- Carta de referencia bancaria
- Comprobante del origen de los fondos
No le van a pedir score de crédito estadounidense ni comprobantes de ingreso de Estados Unidos. Ese es justamente el punto de este producto.
Haga la precalificación antes de enamorarse de una propiedad. El monto y la tasa que le aprueben determinan qué precio aguanta la renta — y no al revés. Si quiere entender la diferencia entre precalificación y preaprobación, la explico en esta guía sobre el preapproval hipotecario.
Comprar a nombre de una LLC
Muchos compradores extranjeros compran a través de una LLC de Florida. Las razones habituales son separación de responsabilidad y planificación patrimonial, y la mayoría de los prestamistas DSCR prestan a la LLC sin problema; varios incluso lo prefieren.
Lo que hay que tener claro: una LLC no lo exime de la retención de FIRPTA ni resuelve por sí sola su situación fiscal. Cómo se estructura, quién figura como miembro y qué impuestos genera es una conversación con un abogado y con un contador (CPA), no con su agente inmobiliario. Yo no doy asesoría legal ni fiscal; lo que sí hago es sentarlo con los profesionales correctos antes de firmar, no después.
FIRPTA: el número que conviene entender el día que compra
FIRPTA es la ley federal que asegura que el IRS cobre el impuesto sobre la ganancia cuando un extranjero vende una propiedad en Estados Unidos. Se aplica al vender, no al comprar — pero cambia el cálculo de rentabilidad, así que hay que tenerlo en cuenta desde el principio.
La retención estándar es un porcentaje del precio bruto de venta, no de la ganancia: por eso sorprende tanto a quien no la esperaba. Existen tramos reducidos cuando el comprador va a usar la propiedad como residencia y el precio está por debajo de ciertos límites, y se puede solicitar al IRS una retención reducida antes del cierre cuando el impuesto real que se va a deber es menor. Todo eso tiene plazos que no se pueden improvisar la semana del cierre.
Lo desarrollo completo, con las reglas y las excepciones, en esta guía sobre FIRPTA para extranjeros que venden propiedad en Miami. Las reglas y montos exactos deben confirmarse con un contador o abogado fiscal y en la guía oficial del IRS.
Cerrar sin viajar
No hace falta estar en Miami el día del cierre. Se cierra a distancia con poder notarial —firmado en el consulado o ante notario en su país, con apostilla— o con cierre notarial remoto, según lo permitan la compañía de título y el prestamista. Se coordina con semanas de anticipación, no con días.
Una advertencia que va en serio: el fraude de transferencias bancarias en cierres inmobiliarios es real y común. Ninguna instrucción de wire que reciba por correo es válida hasta que usted la confirme por teléfono, llamando a un número que ya conocía — no al que aparece en el correo. Ese dinero, cuando se va, normalmente no vuelve.
¿Quiere el paso a paso completo — formar la LLC en Florida, conseguir el EIN sin Seguro Social y cómo es en la práctica una sesión de cierre remoto? Lo desarrollo en esta guía sobre comprar en Miami por LLC sin viajar.
Lo que de verdad decide si la inversión sirve
Precio, tasa y renta son lo primero que todo el mundo mira. Lo que suele decidir el resultado es lo otro: la cuota de asociación y sus aumentos, el seguro —en Florida no es un detalle menor—, los impuestos de propiedad recalculados sobre el nuevo valor, las reservas del condominio y las evaluaciones especiales pendientes, y las reglas del edificio sobre rentas: hay asociaciones que prohíben rentar durante el primer año o exigen un plazo mínimo de arrendamiento.
Ese es el trabajo real: conseguir esos números de la propiedad específica antes de que usted comprometa un depósito.
¿Está evaluando una propiedad de inversión en el sur de Florida desde el exterior?
Repasamos sus números en una videollamada: qué precio aguanta la renta, qué le pediría el prestamista y qué revisar del edificio antes de ofertar. Sin compromiso.
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¿Puedo comprar una propiedad en Florida sin ser residente ni tener visa?
Sí. No se requiere residencia, visa ni estatus migratorio para comprar propiedad en Estados Unidos. Comprar tampoco otorga residencia, visa ni ninguna ventaja migratoria: el programa EB-5, que suele confundirse con esto, excluye expresamente, según USCIS, comprar u operar una vivienda personal.
¿Necesito crédito en Estados Unidos para que me presten?
Para un préstamo DSCR, no. El prestamista evalúa si la renta que produce la propiedad cubre el pago mensual, en lugar de revisar su historial crediticio o su declaración de renta en Estados Unidos. Los requisitos varían por prestamista y deben confirmarse caso por caso.
¿Qué es el DSCR y cómo se calcula?
DSCR significa Debt Service Coverage Ratio. Se calcula dividiendo la renta mensual de la propiedad entre el pago mensual total, que incluye capital, intereses, impuestos de propiedad, seguro y cuota de asociación. Un DSCR de 1.0 significa que la renta cubre exactamente el pago; por debajo de 1.0 la propiedad no se paga sola.
¿Conviene comprar a nombre de una LLC?
Muchos compradores extranjeros compran a través de una LLC de Florida por separación de responsabilidad y planificación patrimonial, y la mayoría de los prestamistas DSCR prestan a la LLC. Una LLC no exime de la retención FIRPTA ni resuelve por sí sola la situación fiscal: cómo estructurarla debe evaluarse con un abogado y un contador.
¿Tengo que viajar a Miami para cerrar la compra?
No necesariamente. Se puede cerrar a distancia mediante poder notarial firmado en el consulado o ante notario en su país y apostillado, o mediante cierre notarial remoto, según lo permitan la compañía de título y el prestamista. Debe coordinarse con semanas de anticipación.
Si todavía está evaluando el proceso completo de compra desde el exterior —transferencias, documentación y errores comunes—, empiece por cómo comprar una propiedad en Miami desde Colombia o Venezuela.
Argenis Prieto es REALTOR® licenciado en Florida (Lic. SL3575671), afiliado a Avanti Way Realty. Trabaja con propietarios, compradores e inversionistas en Miami-Dade y Broward. Para revisar su caso, escríbale a info@argenisprieto.com, al +1 (786) 300-5395, o agende una llamada.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni de crédito. Las condiciones de financiamiento varían por prestamista, dependen de cada propiedad y cambian con el mercado. Consulte con un prestamista, un contador y un abogado antes de tomar decisiones. No recibo compensación de ningún prestamista, compañía de título ni proveedor por referirle clientes.