Miami es, desde hace décadas, el destino preferido de los latinoamericanos que quieren invertir en bienes raíces en Estados Unidos. La estabilidad jurídica, la diversidad cultural, el clima, y la posibilidad de proteger el patrimonio en dólares hacen de Florida una opción única para compradores de Colombia, Venezuela, Argentina y otros países de la región.
Pero el proceso tiene particularidades que muchos compradores internacionales desconocen — y que pueden costarles tiempo, dinero y dolores de cabeza si no están bien asesorados. En esta guía te explico el proceso completo, paso a paso, desde la búsqueda de la propiedad hasta el cierre.
Lo primero que debes saber: sí puedes comprar
Los extranjeros no residentes pueden comprar propiedades en Florida sin ninguna restricción. No necesitas visa de residencia, green card ni ciudadanía americana para ser propietario en Miami. El mercado está abierto para cualquier persona, independientemente de su nacionalidad.
💡 Florida es uno de los estados más amigables para inversores extranjeros en todo Estados Unidos. No hay impuesto estatal sobre la renta, y el proceso de compra es transparente y bien regulado.
El proceso paso a paso
Define tu presupuesto y objetivo
¿Quieres una propiedad para uso personal (vacaciones, eventual mudanza), para renta, o como inversión pura? Esto determina qué tipo de propiedad buscar y en qué zona. Para inversión de renta, Doral y Hialeah tienen alta demanda. Para uso personal o eventual mudanza, Weston, Miramar o Doral son opciones populares para familias latinas.
Obtén un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number)
El ITIN es el número de identificación fiscal para personas que no tienen número de seguro social americano. Lo necesitas para abrir una cuenta bancaria en EE.UU. y para el proceso de cierre. Se obtiene a través del IRS (Internal Revenue Service) con el formulario W-7. Tu agente inmobiliario puede orientarte sobre cómo obtenerlo.
Abre una cuenta bancaria en EE.UU.
Para el cierre, los fondos deben venir de una cuenta bancaria americana. Bancos como Bank of America, Wells Fargo o bancos internacionales con presencia en Miami (como Itaú, Bancolombia o Banesco) pueden abrir cuentas para no residentes con tu pasaporte y ITIN. El proceso puede hacerse en persona durante una visita a Miami.
Define cómo vas a pagar: efectivo o financiamiento
La compra puede realizarse en efectivo o mediante programas para compradores internacionales. Down payment, documentación, reservas, tasas y elegibilidad varían según lender, país de residencia, propiedad y perfil financiero; deben confirmarse antes de buscar activamente.
Trabaja con un agente inmobiliario de confianza
Este es un paso importante. Un agente que conoce el proceso para compradores internacionales puede ayudarte a organizar la búsqueda, la documentación y la negociación. Los servicios, responsabilidades y posibles honorarios de representación deben explicarse y acordarse por escrito antes de comenzar. La compensación puede formar parte de la negociación de la transacción, pero no existe una garantía universal de que otra parte la pagará.
Haz la oferta y firma el contrato
Una vez que encuentras la propiedad, tu agente prepara la oferta. En Florida, el contrato estándar es el FAR/BAR (Florida Association of Realtors / Florida Bar). Los derechos de inspección, cancelación y manejo del depósito dependen del contrato negociado. Deben revisarse las fechas y condiciones específicas antes de firmar.
Cierre y transferencia de fondos
El cierre en Florida lo maneja una compañía de título (title company) que actúa como intermediaria neutral. Los fondos se transfieren por wire transfer desde tu cuenta bancaria americana a la cuenta de la compañía de título. El plazo de cierre depende del contrato, financiamiento, title, asociación, documentación y demás condiciones de la transacción.
Lo que debes saber sobre impuestos
Al comprar
Los impuestos y costos de cierre dependen de la estructura de compra, financiamiento, propiedad y servicios contratados. Un comprador internacional debe consultar con profesionales fiscales y legales para evaluar su situación específica.
Al vender (FIRPTA)
FIRPTA puede generar obligaciones de retención cuando una persona extranjera vende bienes inmuebles en Estados Unidos, con reglas, porcentajes y excepciones que dependen de la operación. Debe revisarse con un profesional fiscal o legal antes de vender.
Impuesto de propiedad anual
Como propietario pagarás impuestos de propiedad y posiblemente HOA, seguro y otras obligaciones. Los montos varían por condado, valor fiscal, exenciones, cobertura y propiedad; deben estimarse con datos específicos.
⚠️ Importante: Las leyes fiscales cambian y cada situación es diferente. Siempre consulta con un contador especializado en impuestos internacionales antes de tomar decisiones de inversión. Esta guía es informativa y no constituye asesoría fiscal.
Errores comunes que debes evitar
- Comprar sin visitar la propiedad: Siempre visita personalmente antes de comprar, o envía a alguien de confianza. Las fotos pueden ser engañosas.
- No hacer inspección: La inspección de la propiedad es obligatoria. Puede revelar problemas costosos que no son visibles a simple vista.
- Trabajar con el agente del vendedor: El agente del vendedor representa al vendedor, no a ti. Siempre ten tu propio agente.
- No verificar el HOA antes de comprar: Las comunidades con HOA tienen reglas y restricciones. Verifica si permiten renta, mascotas, y cuáles son los gastos mensuales exactos.
- Transferir fondos directamente al vendedor: Nunca transfieras dinero directamente al vendedor o al agente. Siempre a través de la compañía de título.
¿Quieres comprar en Miami desde Colombia, Venezuela o Argentina?
Tengo experiencia coordinando operaciones con compradores internacionales. Los servicios, responsabilidades y posibles honorarios se explican y acuerdan por escrito antes de comenzar.
Escribir por WhatsApp →Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Miami?
Sí. Los extranjeros no residentes pueden comprar propiedades en Florida sin restricciones. No necesitas visa de residencia ni ciudadanía americana para ser propietario en Miami.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una propiedad en Miami desde Colombia o Venezuela?
Para una compra cash se requiere acreditar fondos suficientes para precio y costos. En financiamiento, down payment, reservas y requisitos varían según lender y perfil; deben confirmarse mediante preaprobación.
¿Qué es el FIRPTA y cómo afecta a los compradores extranjeros?
FIRPTA puede aplicar al vender y contiene reglas, porcentajes y excepciones. Las consecuencias fiscales de comprar, mantener o vender deben revisarse con un profesional calificado.
¿Puedo obtener hipoteca en Miami siendo extranjero?
Sí, existen programas para compradores internacionales. Elegibilidad, down payment, reservas, documentación e historial requerido varían por lender y deben confirmarse mediante preaprobación.
Argenis Prieto es REALTOR® licenciado en Florida (Lic. SL3575671), afiliado a Avanti Way Realty. Con más de diez años viviendo y trabajando en Florida y experiencia coordinando operaciones con compradores internacionales. Para conversar sobre tu caso, escríbele a info@argenisprieto.com o al +1 (786) 300-5395.