En la guía sobre el préstamo DSCR mencioné que muchos compradores extranjeros compran a nombre de una LLC y que se puede cerrar sin viajar. Esta es la continuación de eso: el paso a paso de cómo se forma esa LLC, cómo se consigue su número de identificación fiscal sin tener Seguro Social, y cómo es en la práctica un cierre en el que usted nunca pisa Estados Unidos.
Paso 1: Formar la LLC en Florida
La LLC se forma presentando las Articles of Organization ante la División de Corporaciones de Florida (Sunbiz), y el trámite se hace en línea desde cualquier país — no hace falta estar en Florida ni en Estados Unidos para presentarlo.
Lo que sí se necesita:
- Un registered agent con dirección física en Florida. No puede ser un apartado postal, y no puede ser la propia LLC actuando como su propio agente. La mayoría de los compradores extranjeros contratan este servicio a través de su abogado o de una compañía especializada.
- El nombre de la LLC, que debe incluir "Limited Liability Company", "LLC" o "L.L.C."
- Dirección de la oficina principal y una dirección de correspondencia.
El costo de presentación ante el estado es de $125 ($100 de Articles of Organization más $25 de designación del registered agent), sin contar honorarios de abogado si usa uno para la estructura. Las instrucciones oficiales de Sunbiz no imponen ninguna restricción de ciudadanía o residencia sobre quién puede ser dueño de una LLC de Florida.
Formar la LLC es la parte fácil. La parte que sí requiere a un abogado es decidir cómo estructurarla: quién figura como miembro, si conviene un solo dueño o varios, y qué implicaciones fiscales tiene en su país de origen. Eso no se improvisa después de comprar — se decide antes de firmar las Articles of Organization.
Paso 2: Conseguir el EIN sin tener Seguro Social
Toda LLC necesita un EIN (Employer Identification Number, el número de identificación fiscal federal) para abrir cuenta bancaria y para que el prestamista pueda procesar el préstamo a su nombre. El problema es que la solicitud en línea del IRS exige un número de Seguro Social o ITIN — y la mayoría de los compradores extranjeros no tienen ninguno de los dos.
La solución es el Formulario SS-4 del IRS, presentado por fax o por correo:
- En la línea que pide el SSN/ITIN del responsable de la LLC, se escribe "N/A" y se adjunta copia del pasaporte.
- Por fax: el IRS procesa las solicitudes correctas en aproximadamente 4 días hábiles.
- Por correo: entre 4 y 6 semanas, más el tiempo de tránsito postal internacional.
Por qué esto importa para el cronograma
Sin el EIN no se puede abrir la cuenta bancaria de la LLC ni cerrar el préstamo a su nombre, así que este paso debe iniciarse en cuanto la LLC queda formada — no cuando ya hay un contrato con un plazo de cierre corriendo.
Paso 3: El cierre sin estar en el país
Aquí es donde más dudas hay, y depende de qué acepte el prestamista y la compañía de título en su caso específico. Hay dos caminos:
Cierre notarial remoto (RON)
Desde 2019, la ley de Florida (Estatuto 117.265) permite firmar y notarizar los documentos de cierre por videollamada, con un notario autorizado en Florida supervisando la sesión en vivo. En la práctica, una sesión de RON requiere:
- Conexión a internet estable y cámara web.
- Identificación oficial vigente con foto — para la mayoría de los compradores internacionales, el pasaporte.
- Verificación de identidad antes de la sesión: preguntas de verificación basadas en su historial (knowledge-based authentication) y análisis del documento de identidad.
Puede estar en cualquier país del mundo mientras tenga esos tres elementos. Lo que hay que confirmar antes, no asumir: no todos los prestamistas ni todas las compañías de título aceptan RON para todo tipo de transacción. Esto se confirma con la compañía de título con semanas de anticipación, nunca la semana del cierre.
Poder notarial (Power of Attorney)
Si el RON no aplica a su caso, la alternativa es firmar un poder notarial a favor de alguien de confianza en Florida — típicamente un abogado — para que firme el cierre en su nombre. El poder se firma y se legaliza en su país (consulado o notario local, con apostilla), y ese proceso también toma tiempo, así que se arma con anticipación, no a última hora.
Un recordatorio que ya vale para cualquier cierre, remoto o no: el fraude de transferencias bancarias es real. Ninguna instrucción de wire recibida por correo es válida hasta que la confirme por teléfono, a un número que ya conocía de antes — no al que aparece en el correo.
Lo que una LLC no resuelve
Formar la LLC no lo exime de la retención de FIRPTA el día que venda esa propiedad — esa retención depende de quién es el vendedor al momento de la venta, no de si compró a título personal o por LLC. Tampoco resuelve por sí sola su situación fiscal en su país de origen. Eso se revisa con un abogado y un contador antes de comprar, no después.
El detalle completo de esa retención está en esta guía sobre FIRPTA para extranjeros que venden en Miami.
Cronograma realista
Para que esto no lo agarre corriendo contra un plazo de cierre, así se ve en la práctica:
Todo esto se hace antes de hacer una oferta, no después de que el contrato ya está corriendo un plazo. Es la diferencia entre un cierre tranquilo y uno de última hora.
¿Está evaluando comprar en Miami desde otro país por LLC?
Repasamos su caso en una videollamada: si le conviene la LLC, qué necesita para el EIN, y qué esperar del cierre según el prestamista que use. Sin compromiso.
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¿Necesito estar en Estados Unidos para formar la LLC?
No. Las Articles of Organization de una LLC de Florida se presentan en línea ante la División de Corporaciones (Sunbiz) desde cualquier país. Lo único que se necesita físicamente en Florida es un registered agent con dirección física en el estado — no puede ser un apartado postal ni la propia LLC.
¿Puedo obtener el EIN de la LLC sin tener Seguro Social?
Sí. Se solicita con el Formulario SS-4 del IRS, escribiendo "N/A" en la línea que pide el SSN/ITIN y adjuntando copia del pasaporte. La solicitud en línea del IRS exige un SSN/ITIN, así que no está disponible en este caso; se tramita por fax o correo.
¿El cierre remoto (RON) lo acepta cualquier prestamista o compañía de título?
No necesariamente. La ley de Florida permite el cierre notarial remoto, pero cada prestamista y cada compañía de título decide si lo acepta para un caso específico. Debe confirmarse antes de asumir que es una opción garantizada.
¿Formar la LLC me exime de la retención FIRPTA al vender más adelante?
No. FIRPTA aplica según quién es el vendedor al momento de la venta, y una LLC no elimina esa retención por sí sola. Cómo se estructura la LLC y qué implicaciones fiscales tiene debe evaluarse con un abogado y un contador.
Si todavía está decidiendo si le conviene financiar con un préstamo DSCR, empiece por esta guía sobre el préstamo DSCR para extranjeros, que cubre también los costos que deciden si la inversión sirve.
Argenis Prieto es REALTOR® licenciado en Florida (Lic. SL3575671), afiliado a Avanti Way Realty. Trabaja con compradores e inversionistas internacionales en Miami-Dade y Broward. Para revisar su caso, escríbale a info@argenisprieto.com, al +1 (786) 300-5395, o agende una llamada.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni de crédito. Los requisitos de formación de LLC, EIN, y las políticas de cierre remoto varían y cambian con el tiempo. Consulte con un abogado, un contador y su compañía de título antes de tomar decisiones. No recibo compensación de ningún prestamista, compañía de título ni proveedor por referirle clientes.