Miami es, desde hace décadas, el destino preferido de los latinoamericanos que quieren invertir en bienes raíces en Estados Unidos. La estabilidad jurídica, la diversidad cultural, el clima, y la posibilidad de proteger el patrimonio en dólares hacen de South Florida una opción única para compradores de Colombia, Venezuela, Argentina y otros países de la región.
Pero el proceso tiene particularidades que muchos compradores internacionales desconocen — y que pueden costarles tiempo, dinero y dolores de cabeza si no están bien asesorados. En esta guía te explico el proceso completo, paso a paso, desde la búsqueda de la propiedad hasta el cierre.
Lo primero que debes saber: sí puedes comprar
Los extranjeros no residentes pueden comprar propiedades en Florida sin ninguna restricción. No necesitas visa de residencia, green card ni ciudadanía americana para ser propietario en Miami. El mercado está abierto para cualquier persona, independientemente de su nacionalidad.
💡 Florida es uno de los estados más amigables para inversores extranjeros en todo Estados Unidos. No hay impuesto estatal sobre la renta, y el proceso de compra es transparente y bien regulado.
El proceso paso a paso
Define tu presupuesto y objetivo
¿Quieres una propiedad para uso personal (vacaciones, eventual mudanza), para renta, o como inversión pura? Esto determina qué tipo de propiedad buscar y en qué zona. Para inversión de renta, Doral y Hialeah tienen alta demanda. Para uso personal o eventual mudanza, Weston, Miramar o Doral son opciones populares para familias latinas.
Obtén un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number)
El ITIN es el número de identificación fiscal para personas que no tienen número de seguro social americano. Lo necesitas para abrir una cuenta bancaria en EE.UU. y para el proceso de cierre. Se obtiene a través del IRS (Internal Revenue Service) con el formulario W-7. Tu agente inmobiliario puede orientarte sobre cómo obtenerlo.
Abre una cuenta bancaria en EE.UU.
Para el cierre, los fondos deben venir de una cuenta bancaria americana. Bancos como Bank of America, Wells Fargo o bancos internacionales con presencia en Miami (como Itaú, Bancolombia o Banesco) pueden abrir cuentas para no residentes con tu pasaporte y ITIN. El proceso puede hacerse en persona durante una visita a Miami.
Define cómo vas a pagar: efectivo o financiamiento
La mayoría de los compradores internacionales pagan en efectivo, lo que simplifica enormemente el proceso. Si necesitas financiamiento, existen programas de hipoteca para extranjeros (Foreign National Loans) que requieren entre 30% y 40% de down payment, comprobante de ingresos en tu país, y referencias bancarias. Las tasas son ligeramente más altas que para residentes.
Trabaja con un agente inmobiliario de confianza
Este es el paso más importante. Un agente que conoce el proceso para compradores internacionales te ahorra tiempo, dinero y errores costosos. El agente del comprador no te cuesta nada — su comisión la paga el vendedor. Asegúrate de trabajar con alguien que hable español y que tenga experiencia real con compradores de tu país.
Haz la oferta y firma el contrato
Una vez que encuentras la propiedad, tu agente prepara la oferta. En Florida, el contrato estándar es el FAR/BAR (Florida Association of Realtors / Florida Bar). Incluye un período de inspección de 15 días durante el cual puedes retirarte sin perder tu depósito si encuentras problemas con la propiedad.
Cierre y transferencia de fondos
El cierre en Florida lo maneja una compañía de título (title company) que actúa como intermediaria neutral. Los fondos se transfieren por wire transfer desde tu cuenta bancaria americana a la cuenta de la compañía de título. El proceso de cierre toma entre 30 y 45 días desde la firma del contrato.
Lo que debes saber sobre impuestos
Al comprar
No hay impuesto adicional por ser extranjero al momento de comprar. Los costos de cierre son los mismos que para cualquier comprador: aproximadamente 2-4% del precio de compra (título, seguro de título, impuestos de transferencia del estado, honorarios de cierre).
Al vender (FIRPTA)
El FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal que retiene el 15% del precio de venta cuando un extranjero vende una propiedad en EE.UU. Esto aplica al momento de vender, no de comprar. Es importante planificarlo con un contador especializado en impuestos internacionales antes de vender.
Impuesto de propiedad anual
Como propietario en Florida, pagarás impuestos de propiedad anuales (property tax). En Miami-Dade, la tasa efectiva es aproximadamente 1.0-1.5% del valor tasado de la propiedad. Para una propiedad de $400,000, esto equivale a $4,000-$6,000 anuales.
⚠️ Importante: Las leyes fiscales cambian y cada situación es diferente. Siempre consulta con un contador especializado en impuestos internacionales antes de tomar decisiones de inversión. Esta guía es informativa y no constituye asesoría fiscal.
Errores comunes que debes evitar
- Comprar sin visitar la propiedad: Siempre visita personalmente antes de comprar, o envía a alguien de confianza. Las fotos pueden ser engañosas.
- No hacer inspección: La inspección de la propiedad es obligatoria. Puede revelar problemas costosos que no son visibles a simple vista.
- Trabajar con el agente del vendedor: El agente del vendedor representa al vendedor, no a ti. Siempre ten tu propio agente.
- No verificar el HOA antes de comprar: Las comunidades con HOA tienen reglas y restricciones. Verifica si permiten renta, mascotas, y cuáles son los gastos mensuales exactos.
- Transferir fondos directamente al vendedor: Nunca transfieras dinero directamente al vendedor o al agente. Siempre a través de la compañía de título.
¿Quieres comprar en Miami desde Colombia, Venezuela o Argentina?
Tengo experiencia directa trabajando con compradores internacionales. Te guío en cada paso del proceso, en español, sin costo adicional para ti.
Escribir por WhatsApp →Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Miami?
Sí. Los extranjeros no residentes pueden comprar propiedades en Florida sin restricciones. No necesitas visa de residencia ni ciudadanía americana para ser propietario en Miami.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una propiedad en Miami desde Colombia o Venezuela?
Para una compra en efectivo, necesitas el precio de la propiedad más los costos de cierre (aproximadamente 2-4%). Para financiamiento, los bancos generalmente requieren entre 30% y 40% de down payment para compradores extranjeros.
¿Qué es el FIRPTA y cómo afecta a los compradores extranjeros?
El FIRPTA retiene el 15% del precio de venta cuando un extranjero vende una propiedad en EE.UU. Aplica al momento de vender, no de comprar. Al comprar, no hay impuesto adicional por ser extranjero.
¿Puedo obtener hipoteca en Miami siendo extranjero?
Sí, existen programas de hipoteca para extranjeros (Foreign National Loans) que no requieren historial crediticio americano. Generalmente requieren 30-40% de down payment y comprobante de ingresos en tu país.
Argenis Prieto es REALTOR® licenciado en Florida (Lic. SL3575671), afiliado a Avanti Way Realty. Venezolano con más de 10 años en South Florida, con experiencia directa trabajando con compradores de Venezuela, Colombia y Argentina. Para asesoría gratuita, escríbele a info@argenisprieto.com o al +1 (786) 300-5395.